Приветствую Вас на официальном сайте Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Курской области!

 

Главная цель нашей структуры – помочь бизнесу решить те задачи, которые перед ним ставит не только президент и российское правительство, но и само время: повышение производительности труда в 1,5 раза к 2018 году, создание 25 миллионов новых высокотехнологичных рабочих мест.

Казарин
Владимир Павлович

Фото-альбом

ВНИМАНИЕ! Проект Методических рекомендаций по применению основных принципов определения платы за земельные участки уже проходит общественные слушания

Вопрос экономической обоснованности определения платы за земельные участки, особенно находящиеся в муниципальной собственности, обострился до чрезвычайности в последнее время, когда доходы бюджетов редко снизились, в том числе и из-за установления кадастровой стоимости в размере рыночной (так называемое оспаривание кадастровой стоимости). Муниципалитеты, перешедшие на определение арендной платы от кадастровой стоимости, стали активно возвращаться к сложным конструкциям, которые накручивали на базовый показатель арендной платы всевозможные коэффициенты. Доходило до откровенного – введение коэффициентов на корректировку местных бюджетов, что прямо подразумевало необоснованное увеличение арендной платы.

 

Бизнес-объединения, используя любые возможности (например, ежегодный доклад бизнес-омбудсмена Б.Ю.Титова) доводили информацию о негативных тенденциях и потерях бизнеса до Президента Российской Федерации.

доклад по ссылке: http://doklad.ombudsmanbiz.ru/pdf/zhaloby16.pdf

стр. 53, проблема №13

В итоге вышло поручение Президента Российской Федерации Председателю Правительства Пр-147 от 29 января 2016 года. В нем Президент поручал Председателю Правительства РФ рассмотреть вопрос о целесообразности внесения в законодательство Российской Федерации изменений, направленных на установление случаев и периодичности изменения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в том числе в части, касающейся:

закрепления в законодательстве Российской Федерации предельно допустимой величины повышения размера арендной платы за указанные земельные участки;
установления дополнительных гарантий экономической обоснованности размера арендной платы за указанные земельные участки для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках, а также для лиц, арендующих земельные участки, ограниченные в обороте;
разработки и обеспечения функционирования на всей территории Российской Федерации единой методики определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Доклад должен был состояться до 1 августа 2016 г., но появился только осенью. Из доклада со всей минэковской беспощадностью следовало, что “в Багдаде все спокойно”, арендная плата определяется от кадастровой стоимости, а некоторые проблемы, которые отмечают регионы, скоро решатся, так как произойдет переход от независимой к государственной кадастровой оценке.
Согласиться с этим было невозможно. Элементарный анализ региональной нормативки говорил об обратном. Усилиями Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ 22 ноября 2016 года было проведено заседание, итогом которого стала резолюция, содержащая, в частности, следующие выводы:

В ответ на: Установлено, что основной причиной изменения арендной платы за использование земельных участков является изменение кадастровой стоимости этих земельных участков, используемой в качестве основы для расчета арендной платы.

Были проанализированы нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, входящих в Центральный федеральный округ (18 субъектов или 20% от количества всех субъектов РФ). Округ имеет самый значительный научный и экспертный потенциал, позволяющий установить расчет арендной платы за земельные участки, соответствующий всем основным принципам, (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Установлено следующее.

Способ расчета арендной платы

Количество субъектов, использующих данный способ (в %)

Субъекты

Арендная плата за земельные участки рассчитывается от кадастровой стоимости на эти земельные участки путем применения коэффициента-ставки в зависимости от принадлежности земельных участков к определенным нормативным правовым актом группам.

7 (39%)

Брянская область, Владимирская область, Москва, Липецкая область, Орловская область, Смоленская область, Тамбовская область

Арендная плата за земельные участки рассчитывается от кадастровой стоимости на эти земельные участки путем применения различных коэффициентов, определенных нормативным правовым актом, как правило, без экономического обоснования

5 (28%)

Воронежская область, Ивановская область, Калужская область, Костромская область, Тульская область

Арендная плата за земельные участки рассчитывается от УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) земельного участка путем умножения на коэффициенты, определенные нормативным правовым актом, как правило, без экономического обоснования.

4 (22%)

Белгородская область, Ивановская область, Тверская область, Ярославская область

Арендная плата за земельные участки рассчитывается от базовой ставки арендной платы, размер которой, как правило, никак не обосновывается экономические, с применением различных коэффициентов, определенных нормативным правовым актом, без экономического обоснования.

2 (11%)

Курская область, Московская область

Арендная плата за земельные участки рассчитывается от рыночной стоимости земельного участка, умножаемой на ключевую ставку.

2 (11%)

Брянская область, Смоленская область

Арендная плата за земельные участки рассчитывается от рыночной стоимости земельного участка, умножаемой на ключевую ставку, а также различные коэффициенты, определяемые нормативным правовым актом, как правило, без экономического обоснования.

1 (6%)

Воронежская область

Арендная плата рассчитывается как рыночная, определяемая в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности»

1 (6%)

Рязанская область

** в некоторых субъектах используется более одного способа определения размера арендной платы

Таким образом, прямая зависимость арендной платы за земельные участки от кадастровой стоимости установлена только в 39% случаев.

В 28% случаев к кадастровой стоимости вводятся различные дополнительные элементы формулы расчета, не обоснованные экономически, которые и определяют в результате регулярное повышение арендной платы. Такими дополнительными элементами могут быть:

– коэффициент инфляции (не отражает изменения рынка недвижимости и обеспечивает ежегодный рост арендной платы);

– удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), отражающий средние кадастровые стоимости по кварталу и не отражающий стоимостные особенности данного конкретного земельного участка, а также не подлежащий оспариванию в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, что нарушает права арендаторов;

– коэффициент категории или вида разрешенного использования (поскольку данные показатели уже учтены при определении кадастровой стоимости, обеспечивается двойной счет);

– поправочные коэффициенты (устанавливаются произвольно);

– индексы потребительских цен (не отражает изменения рынка недвижимости и обеспечивает ежегодный рост арендной платы);

– категории арендаторов и проч.

В остальных случаях расчет производится от иных расчетных величин: базовой арендной ставки, рыночной стоимости, от удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), не являющегося кадастровой стоимостью.

В связи с этим, довод о том, что изменение кадастровой стоимости является основной причиной изменения арендной платы за земельные участки является несостоятельным.

https://tpprf.ru/ru/interaction/committee/komrealty/laws/174453/

https://tpprf.ru/ru/interaction/committee/komrealty/meetings/zakonodatelnye-mery-neobkhodimye-dlya-ustanovleniya-ekonomicheski-obosnovannoy-arendnoy-platy-za-zem

Как следствие, позиция Минэкономразвития России стала менее категоричной. Был предложен компромиссный вариант – разработка Методических рекомендаций по применению основных принципов определения платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, которые должны быть утверждены до 01 января 2018 года.

Комитет ТПП РФ предложил создать рабочую группу. Но группа создана не была, зато, как следует из информации с сайта http://regulation.gov.ru , проект рекомендаций уже проходит процедуру ОРВ.

Краткое описание проблемы -исключение случаев различного толкования органами государственной власти и органами местного самоуправления Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582. Обоснование необходимости подготовки проекта нормативного правового актапункт 4 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации”.

Уважаемые коллеги!

Большая просьба ко всем – давайте активно подключимся и посмотрим внимательно, будут ли решать предлагаемые рекомендации ту задачу, которую должен был решить документ – будет ли арендная плата определять экономически обоснованно!

http://regulation.gov.ru/projects#npa=74454

Адрес электронной почты для отправки предложений участниками обсужденийЭтот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
   

 

Адрес: 305000, г. Курск, ул. Радищева, д.24,

административное здание, 3 этаж, офис №1
Телефон/факс: 8 (4712) 70-15-34
                    8 952 494-87-78
E-mail: kursk.ombudsman@rkursk.ru